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De Brooklyn a Ballantyne: la historia detrás de la crisis de viviendas a bajo precio en Charlotte

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Excavadora empuja la primera casa en Brooklyn
Febrero de 1970: una excavadora empuja la primera casa en Brooklyn, un antiguo barrio de Charlotte, para dar paso a un proceso de renovación urbana.

Cualquiera que haya vivido por un minuto en Charlotte sabe que el área de Ballantyne, la más económicamente acaudalada de todo el condado de Mecklenburg, no es un lugar para encontrar un apartamento a bajo precio, si usted trabaja como mucama en un hotel, si es cocinero, jardinero, o cualquier persona que gane 15 o menos la hora.

Pero en , cuando el afluente mega-vecindario seguía en la mira de los desarrolladores inmobiliarios, los comisionados del Condado de Mecklenburg aprobaron un documento que sugería una nueva era de viviendas de ingresos mixtos en el sur de Charlotte.

El documento Estándares para el desarrollo de Ballantyne, aprobado con la rezonificación del proyecto, declaró la intención del desarrollador inmobiliario de construir una variedad de viviendas para alquiler o la venta, con un precio que cubra todos los niveles de ingresos representados en la fuerza laboral de Ballantyne.

Se construyeron algunas casas a menor precio, pero nada para los trabajadores de salarios bajos. Así, Ballantyne, con casas de un millón de dólares pero sin viviendas que reciben subsidiados, se convirtió en otro capítulo en el historial de viviendas a bajo precio de Charlotte que nunca llegaron.

I Cant Afford to Live Here-Logo-taglineEsta historia se remonta a la renovación urbana de la década de , cuando Charlotte llevó a cabo una demolición épica de viviendas a bajo costo ocupadas por afroamericanos y luego no logró reemplazar gran parte de ellas. Una vivienda adecuada para los residentes de bajos ingresos es quizás la necesidad más apremiante de Charlotte, declaró un editorial de The Charlotte Observer en .

La historia continúa hoy, ya que la ruta del tren ligero Lynx Blue Line pasa por delante de miles de nuevos apartamentos de lujo, pero por pocos apartamentos a bajo precio, a pesar de que la política de la ciudad fomentó la construcción de viviendas a bajo recio a lo largo de la ruta.

La escasez de estas viviendas en Charlotte ahora se describe como una crisis, con un déficit estimado de 34,000 unidades por debajo del mercado. La mayoría es necesaria para las personas que ganan el 60 o menos del ingreso promedio del área, que es de 79,000 para una familia de cuatro. Este déficit probablemente subestima las necesidades reales, dicen los profesionales de la vivienda, porque los apartamentos más viejos y más baratos se están demoliendo o mejorando más rápido de lo que se pueden reemplazar. Charlotte ha agregado un promedio de 312 unidades subsidiadas por la Ciudad al año, durante la última década, según un informe reciente.

La popularidad de la ciudad exacerba esta escasez, ya que el crecimiento supera a la construcción, elevando los precios. Las rentas locales han subido un 45 desde el y ahora promedian más de 1,100 al mes. En muchos sentidos, estos problemas, alimentados por el estancamiento de los salarios y la gentrificación, reflejan la escasez de viviendas en las zonas urbanas de todo el mundo.

Sin embargo, Charlotte se destaca en un aspecto. En el un estudio innovador sobre la movilidad social en Estados Unidos clasificó a Charlotte en el último lugar, en el puesto 50 entre las 50 ciudades más grandes de Estados Unidos. El estudio reveló que los niños que nacieron pobres en su mayoría seguirán siendo pobres, que Charlotte no era el lugar rico en oportunidades que muchos ciudadanos asumían. De hecho, era lo contrario: una ciudad llena de desigualdad económica. Un grupo de trabajo local identificó la falta de viviendas asequibles como un de las principales causas.

Hoy, impulsada por el último lugar en el ranking de movilidad social, Charlotte ha lanzado el esfuerzo más intenso de su historia para obtener viviendas a bajo precio.

En noviembre, los votantes aprobaron un bono del Fondo Fiduciario de Vivienda de 50 millones, más del triple de los bonos de 15 millones del pasado. Una campaña de la Foundation for the Carolinas casi ha igualado esos 50 millones con donaciones privadas. Los bancos y otras instituciones han prometido casi 100 millones en terrenos, asistencia para el pago inicial y préstamos de vivienda por debajo del mercado para los desarrolladores inmobiliarios. Los comisionados del Condado, que generalmente dejan la mayoría de los problemas de vivienda al gobierno de la Ciudad, solo asignaron 11 millones para subsidios en el alquiler de viviendas.

Esta inyección de capital ofrece a Charlotte la oportunidad de expandir los programas existentes y probar nuevas soluciones: pagar a los desarrolladores para preservar los apartamentos más antiguos y asequibles, comprar terrenos para futuras viviendas y desarrollar un sistema de evaluación para rastrear el progreso. Pero también plantea la pregunta: ¿Por qué tomó tanto tiempo?

Parte de la culpa de la escasez de estas viviendas recae en circunstancias fuera del control de Charlotte. Las ciudades de Estados Unidos una vez confiaron en el dinero federal para subsidiar sus viviendas a bajo costo, pero en la década de 1980, la Administración Reagan y el Congreso destruyeron el presupuesto de la vivienda, lo que nunca se recuperó. La Autoridad de la Vivienda de Charlotte, financiada con fondos federales, ahora sirve a unos 16,000 residentes con sus apartamentos y vouchers de vivienda, solo 500 más que en , cuando la ciudad tenía 300,000 menos habitantes.

Además, Carolina del Norte no otorga a los gobiernos locales la autoridad para tomar medidas, que otras ciudades y estados utilizan, para promover la equidad económica, lo cual requiere a los desarrolladores de proyectos inmobiliarios incluir unidades a bajo precio y prohíbe a los propietarios rechazar automáticamente a los inquilinos que pagan el alquiler con vouchers de vivienda, por ejemplo.

Los activistas de la vivienda argumentan que la falta de voluntad de los legisladores estatales para permitir tales políticas obstruye una reforma real.

Pero Charlotte también tiene la culpa, aseguran. La ciudad, con sus ambiciones de clase mundial, ha medido durante mucho tiempo su progreso en rascacielos y equipos deportivos profesionales, y no en la reducción de la pobreza. A lo largo de los años, ha convocado a grupos de trabajo de vivienda, contrató consultores, recibió informes y luego repetidamente no siguió sus recomendaciones.

Además, hasta no hace mucho, pocos líderes de la ciudad reconocían el papel del racismo institucionalizado en la configuración de los patrones de vivienda y en la creación de una brecha de riqueza racial que se mantiene incluso entre los pobres. A nivel nacional, un hogar anglosajón promedio que vive cerca del nivel de pobreza generalmente tiene 18,000 en patrimonio, mientras que un hogar afroamericano similar tiene un patrimonio promedio cercano a cero, según un informe del 2018 realizado por William Darity Jr. de la Universidad de Duke.

Sin reconocer el componente racial, las personas fomentan el estereotipo de que la ayuda en la vivienda es un regalo para quienes no lo merecen, dice Peter Kelly, fundador de Equitable Communities CLT, que aboga por la vivienda a bajo precio. Este estereotipo hace que sea más fácil ignorar el problema. También ayuda a impulsar la feroz oposición de los vecindarios a los apartamentos subsidiados.

Hoy, mientras Charlotte intenta corregir su curso, defensores de la vivienda y funcionarios electos lamentan decisiones recientes: el hecho de no reservar terrenos para viviendas a bajo precio a lo largo de la ruta del tren ligero, la ventas de terrenos sobrantes que podrían haber sido utilizadas para la vivienda, acuerdos con desarrolladores inmobiliarios que deberían haber incluido unidades habitacionales.

Existe esta mentalidad de que debemos ser amables con los desarrolladores inmobiliarios, dice Julie Eiselt, vicealcaldesa de Charlotte. Hay una falta de voluntad para presionar por más.
Estas recientes oportunidades desperdiciadas son solo las últimas.

La era de las demoliciones

Fue en febrero de , cuando Vernon Sawyer, director de la Comisión de Renovación Urbana de Charlotte, compareció ante unos 150 residentes del vecindario Brooklyn en la ciudad e intentó tranquilizarlos. Cuando llegue el momento de mudarse, prometió, se les brindará ayuda para encontrar buenos hogares que puedan costear.

Después, Sawyer le confesó a un reportero de Charlotte News que cubría la reunión que estaba nervioso. No era de extrañar. Él estaba supervisando la renovación urbana de Charlotte, la renovación más grande en la historia de la ciudad. Brooklyn, el corazón de la comunidad afroamericana, fue la primera área programada para demolición.

En Charlotte, las viviendas inadecuadas nunca han sido un problema ajeno al tema racial. Durante la esclavitud, las plantaciones del área alojaron a afroamericanos esclavizados en lugares primitivos. Después de la emancipación, estas personas tuvieron que buscar refugio.

Es difícil encontrar fuentes que documenten la difícil situación de las personas recién liberadas en Charlotte, dice Willie Griffin, historiador del Levine Museum of the New South. Sin embargo, en una historia de de Frenise Logan The Negro in North Carolina, 1876-1894, describe las condiciones que probablemente soportaron las familias: casas de una habitación, con piso de tierra, amobladas solamente con un colchón de paja y una mesa, agua de pozo contaminada por aguas residuales, falta de ropa decente, comida y leña. Logan cita a una mujer de Nueva Inglaterra que escribió acerca de estas condiciones en Wilmington en 1880: He visitado decenas y cientos de casas amontonadas en montones de cenizas debajo de cada colina y en cada callejón; es imposible mirar … en cualquier dirección y no sentir náusea.

Lo que sabemos sobre Charlotte específicamente es que, para , los antiguos esclavos y sus descendientes se habían establecido en varias áreas, incluida Brooklyn, también conocida como Second Ward, en el cuadrante sur del centro de Charlotte.

Para la década de , Brooklyn se había convertido en el corazón de la comunidad afroamericana, una ciudad dentro de la ciudad, poblada por hogares, negocios, escuelas e iglesias. Algunas casas eran de buena calidad, propiedad de maestros y dueños de negocios, pero gran parte de las viviendas de Brooklyn eran de inferior calidad, propiedad de arrendadores anglosajones, casuchas que carecían de tuberías y hornos interiores.

Para , la ciudad había decidido que Brooklyn tenía que irse.
El objetivo inicial de la renovación urbana era reemplazar las viviendas deficientes por viviendas dignas. Pero en muchas ciudades, incluida Charlotte, el programa federal se convirtió en un vehículo para eliminar a las personas afroamericanas de terrenos valiosos adyacentes al centro de la ciudad. Proporcionar alojamiento a las familias desplazadas se convirtió, en el mejor de los casos, en una meta secundaria.

La destrucción de Brooklyn desplazó a más de 1,000 familias y lanzó una era de demoliciones. La construcción de carreteras también tomó casas, y la ciudad usó su nuevo código de la vivienda de 1962 para destruir a viviendas inseguras y no adecuadas. Entre y , la ciudad derribó más de 11,000 hogares, según una historia de del Observer. La mayoría estaban en barrios afroamericanos.

Los líderes de Charlotte se resistieron a construir nuevas viviendas económicas. En un artículo de , Sawyer consideró que la nueva construcción era innecesaria; los principales agentes inmobiliarios le habían asegurado que el suministro existente de la ciudad era adecuado.

Pero a principios de la década de 1960, Charlotte tenía menos apartamentos de vivienda pública (1,420 unidades) que las ciudades más pequeñas, incluida Charleston, Carolina del Sur, según un artículo de del Observer, con el titular: La ciudad está muy atrás en cuanto a vivienda pública.

El gobierno federal demoró la demolición de Brooklyn hasta que la ciudad prometió construir 600 unidades públicas: Earle Village y Edwin Towers. Pero eso no era suficiente. The Observer informó sobre las familias reubicadas que no podían pagar sus nuevas rentas y servicios públicos más altos. En , un editorial sobre la escasez de viviendas de la ciudad denunció: El Concejo de la Ciudad y su tímida sirvienta, la Autoridad de la Vivienda, actuaron durante muchos años como si las viviendas públicas fueran socialistas y peligrosas.

Las demoliciones continuaron en la década de , cuando la renovación urbana se expandió a los vecindarios afroamericanos de First Ward y Greenville. Esta vez, sin embargo, los residentes demandaron a la Ciudad en una corte federal y ganaron la promesa de una vivienda de reemplazo decente, que incluía subsidios para pagar los arriendos.

Ted Fillette, ahora jubilado, fue un joven abogado de la Sociedad de Asistencia Legal del Condado de Mecklenburg asignado para supervisar el cumplimiento de los compromisos de la Ciudad. La gente no estaba obteniendo sus derechos, dice. O estaban pagando más de lo que podían pagar o estaban siendo ubicados en viviendas que estaban por debajo de los estándares. Llevó a los funcionarios de la Ciudad a los tribunales cuatro veces para hacer cumplir su promesa. Ganó en todas las ocaciones.

También Tom Ross se ofreció como voluntario en Legal Aid, en aquel entonces era un estudiante del Davidson College. Ross, expresidente de Davidson College y del Sistema de Universidades de Carolina del Norte, encabeza la Volcker Alliance, una organización sin fines de lucro que trabaja por una gestión eficaz del gobierno.

Durante años, Ross ha explicado su decisión de seguir una carrera en derecho con una historia sobre su trabajo con Legal Aid. Se le había asignado visitar direcciones en una lista provistas por la Ciudad, de casas de los residentes desplazados para asegurarse de que estuvieran en buen estado. La ley requería que antes de derribar la casa de alguien, tuvieran que reubicarlos en una vivienda que cumpliera con el código de la vivienda, dice.
Descubrió lo que describe como una montaña de violaciones del código de la vivienda. Y eso no fue todo. Algunas direcciones en su lista simplemente no existían.

Ross dice que esto no fue un error. Sucedió repetidamente. Parecía un patrón claro.

Los litigios sobre la renovación urbana de Charlotte continuaron hasta finales de los años 70. En última instancia, la ciudad acordó construir siete complejos de apartamentos pequeños para personas desplazadas por la renovación urbana o la aplicación del código de la vivienda.

Pero Vernon Sawyer no cumplió la promesa que hizo a los residentes de Brooklyn en . Y en una entrevista de con The Observer, lo admitió. El principal error del programa, dijo, fue su incapacidad para planificar el albergue de las personas desplazadas. Aún así, dijo: Estoy convencido de que resultó mejor de lo que tenía derecho a esperar cuando comenzamos.

Intenciones económicas en Ballantyne


En la década de , la renovación urbana era cosa del pasado. Los recién llegados a Charlotte no habrían adivinado que el área de la zona alta que incluía Marshall Park, First Baptist Church y varios edificios gubernamentales había sido un próspero barrio afroamericano conocido como Brooklyn.

El condado de Mecklenburg estaba creciendo, especialmente en los suburbios del sur, donde los desarrolladores inmobiliarios dieron a conocer sus planes en para un proyecto inmobiliario de 1,764 acres, que el Observer describió como uno de los más ambiciosos jamás imaginados para Charlotte-Mecklenburg.

Los desarrolladores, los hermanos Johnny y Cameron Harris y su hermana, Sara Harris Bissell, ahora fallecida, eran los nietos del fallecido Cameron Morrison. Morrison es mejor conocido como gobernador de Carolina del Norte desde hasta , pero se le recordaba a nivel local como el propietario de Morrocroft, la finca de una granja lechera que se extendía a lo largo de varios miles de acres en lo que hoy es el sur de Charlotte.

Cuando esos acres de terreno pasaron a sus nietos, los bienes raíces se convirtieron en el negocio familiar. Para cuando la familia anunció la creación de Ballantyne, ya habían desarrollado una buena parte del sur de Charlotte (subdivisiones, edificios de oficinas, tiendas al por menor en SouthPark Mall) con áreas cultivadas en la finca. Ballantyne se tomó la última parte del terreno sin desarrollar.

Hoy, Ballantyne es la dirección exclusiva de 25,000 residentes, un parque de oficinas corporativas, un club y campo de golf, y The Ballantyne, un hotel de lujo donde el presidente Obama se hospedó durante la Convención Nacional Demócrata del en Charlotte.

Pero como la mayor parte del sur de Charlotte, es un desierto de viviendas a bajo precio.

Esto era lo que los defensores de la vivienda habían temido. En una audiencia de rezonificación de , Louise Woods, que más tarde se convirtió en miembro de la Junta Escolar, presentó una carta firmada por ocho activistas solicitando que la propuesta de Ballantyne incluyera una sección de viviendas asequibles para personas con ingresos moderados y bajos, según un artículo del Observer.

Woods y otros defensores de las escuelas vieron las viviendas de ingresos mixtos como la mejor opción de la ciudad para integrar naturalmente vecindarios y escuelas. Las escuelas de Charlotte-Mecklenburg aún estaban bajo la orden federal de segregación, y todavía utilizaban el transporte para integrarse.

El auge del crecimiento de la ciudad significó nuevas escuelas suburbanas en áreas mayormente anglosajonas. Ésto creó viajes en autobús más largos que tensaron la complicada logística del sistema. Las escuelas que usaban autobuses y las escuelas magnet no parecían ser suficientes para preservar la integración (en 1999 un juez federal cancelaría la orden de desagregación).
Respondiendo a las llamadas sobre viviendas a bajo precio, Harris aseguró a los comisionados que planeaba construir viviendas para varios niveles de ingresos, y que algunas casas comenzaban entre 90,000 y 110,000, lo que representa unos 169,000 y 207,000 ajustado a nuestros días. En la audiencia pública, una mujer reaccionó: Eso no es, de ninguna manera, un ingreso de bajo a moderado.

Un mes más tarde, los comisionados del Condado aprobaron la rezonificación, junto con los estándares que establecen la intención del desarrollador de construir viviendas de alquiler y para venta a un precio que se ajuste a todos los niveles de ingresos representados por la fuerza laboral de Ballantyne.

El documento no da más detalles. No menciona viviendas a bajo costo o por debajo del mercado, y la declaración fue solo una intención, no un requisito. Harris dice que recuerda un acuerdo firmado que compromete a su familia a incluir viviendas a bajo precio, y dice que cumplieron su promesa con unas 160 viviendas a precios inferiores a otras casas de Ballantyne.

Las menos caras, 75 casas inicialmente, fueron construidas en un vecindario llamado Ballantyne Meadows, cerca de Ballantyne Commons Parkway, cerca de la US-521, dijo. Las casas de lotes pequeños varían de aproximadamente 1,300 a más de 1,800 pies cuadrados y se vendieron originalmente entre y entre 111,000 y 176,500, según los registros de bienes raíces.

Terminamos vendiendo a policías, bomberos, carteros, hombres que conducían camiones de basura, muchos empleados de la ciudad, aseguró Harris. El pago inicial de esas casas fue casi nada.

El desarrollo de Ballantyne marcó un primer intento en Charlotte para abordar el tema de la asequibilidad en un gran desarrollo inmobiliario de uso mixto, dice el consultor de planificación Walter Fields, exgerente de planificación territorial de la Comisión de Planificación de Charlotte-Mecklenburg que trabajó con la familia en Ballantyne. Creo que habla bien de la familia Harris que hayan incluido como parte del desarrollo el abordar estas inquietudes, dijo.

Si la vivienda es asequible depende, por supuesto, de si consume menos del 30 del presupuesto familiar, el máximo recomendado. Esas casas de Ballantyne Meadows eran una ganga para los estándares de Ballantyne, pero demasiado caras para los trabajadores de servicios en el sector de bajos salarios de la fuerza laboral de Ballantyne. Las 75 casas iniciales se vendieron originalmente por un precio promedio de 137,500. Eso estaba justo por debajo del valor promedio del año de las viviendas ocupadas por sus propietarios en el condado de Mecklenburg: 139,000.

Una idea atractiva

Para , Arthur Griffin, miembro de la Junta Escolar, estaba presentando una nueva propuesta de integración escolar que un editorial del Observer describió como una idea simple pero atractiva: usar políticas e incentivos, como préstamos a bajo interés, para promover viviendas menos costosas en el sur de Charlotte.

Griffin, quien más tarde presidió la Junta Escolar y el Black Political Caucus de Charlotte, también sugirió construir viviendas a bajo precio en terrenos sobrantes que CMS había adquirido para las escuelas. Teníamos tantos terrenos donde pudimos haber marcado la diferencia, aseguró.

Su propuesta no llegó a ninguna parte. Cuando los planificadores prepararon un informe de respondiendo a sus sugerencias, dos miembros del Concejo Municipal calificaron las ideas como perturbadoras y escalofriantes, según una historia del Observer.

Un miembro del Concejo, Mike Jackson, dijo que alentar la integración cerca de las escuelas violaba los derechos de propiedad inalienables y otorgados por Dios, lo que obligaba a las personas a vivir en ciertos vecindarios. Otro miembro, Don Reid, preguntó: ¿Cuándo decidió el sistema escolar que tenemos que tener viviendas a bajo precio y viviendas integradas?

En un memorando, el alcalde Richard Vinroot dijo que el enfoque sonaba como ingeniería social. En mi opinión, nuestra comunidad no va -y no debería- tomar estas acciones ‘con conciencia de raza’ para exigir o alentar vecindarios integrados, escribió. Esto es una cuestión de libre elección y economía.

No se mencionaron las políticas gubernamentales que habían segregado a Charlotte en primer lugar.

Griffin tampoco pudo obtener suficiente apoyo para construir viviendas a bajo precio en terrenos escolares excedentes. En el , mucho después de haber dejado la junta, CMS vendió 32 acres de terreno adicional alrededor de la Primaria Ballantyne, con ganancias, a un desarrollador inmobiliario. Esto a pesar de un intento de último minuto por parte de la organización sin fines de lucro Charlotte-Mecklenburg Housing Partnership para posponer la venta para que el grupo pudiera ofertar por la propiedad.

No habíamos oído hablar de la venta hasta que fue demasiado tarde, mencionó Julie Porter, directora ejecutiva de la organización. Dijo que hubiese deseado que la entidad hubiera sido más proactiva. Habría sido una buena oportunidad.

Hoy en día, la comunidad de Ballantyne tiene una combinación de estilos de vivienda, incluidos apartamentos y casas adosadas, pero los precios medios, y los ingresos, superan el promedio del condado. En el , el ingreso promedio por hogar en Ballantyne fue de aproximadamente 100,000, comparado con 59,000 del condado. Menos del 10 de sus residentes eran afroamericanos, en comparación con un total de más del 30 en el condado.

El terreno alrededor de la Primaria Ballantyne ahora está lleno de casas valoradas alrededor de los 300,000. Esas casas iniciales en Ballantyne Meadows se valoran alrededor de 200,000.

En mayo, la oficina de Northwood, propietaria del parque corporativo Ballantyne, anunció planes para nuevas oficinas y una torre de apartamentos de lujo con un total de 2,000 apartamentos. Northwood pretende incluir un compromiso con la vivienda a bajo precio, según David Ravin, presidente y CEO de Northwood Ravin.

Mientras tanto, la Autoridad de la Vivienda de Charlotte ha estado trabajando para persuadir a más propietarios en toda la ciudad a que acepten vouchers de alquiler con fondos federales. Hasta ahora, en Ballantyne, solo una familia está usando un cupón para ayudar a pagar el alquiler.

Arrepentimientos a lo largo del tren ligero

Un tren ligero cruza la calle New Bern dirigiéndose hacia el centro de Charlotte.

En el , cuando el Sistema de Transporte del Área de Charlotte planeó su primer proyecto de tren ligero, Lynx Blue Line, el Concejo Municipal aprobó una política que, a primera instancia, sugería una victoria para las viviendas a bajo precio.

La política buscaría agresivamente oportunidades para desarrollar unidades a bajo costo cerca de sus estaciones de tránsito en South Boulevard, aseguraba la política, fomentando un mínimo de 5 y un máximo de 25 de unidades por debajo del mercado en cualquier desarrollo inmobiliario multifamiliar cerca de las estaciones.

Existe un argumento convincente para las viviendas a bajo costo a lo largo del tren ligero: los apartamentos subsidiados brindan una doble asistencia a las familias de bajos ingresos que intentan salir de la pobreza, permitiéndoles ahorrar en el transporte y asegurándose de que no gasten más del 30 recomendado de sus ingresos por concepto de renta y servicios básicos.

Pero la política de la ciudad no atrajo viviendas asequibles. En su lugar, la Blue Line se convirtió en un imán para los apartamentos de lujo equipados con gimnasios, spas para mascotas y piscinas de entrenamiento, donde las dos habitaciones a menudo se alquilan por más de 2,000 al mes.

Hoy, más de 6,200 unidades han sido construidas a lo largo de la ruta. De ellos, exactamente 100 son unidades que están por debajo del precio del mercado. Se encuentran cerca de la estación Arrowood, en los apartamentos de ingresos mixtos de South Oak Crossing, construidos por Charlotte-Mecklenburg Housing Partnership. Las unidades subsidiadas de South Oak se rentan entre 363 y 965, según el tamaño y el ingreso del inquilino.

En retrospectiva, este resultado no es sorprendente. La política de la ciudad en realidad dificultaba la construcción de apartamentos a bajo precio cerca del tren ligero, más que en cualquier otro lugar de Charlotte, pero no ofrecía incentivos adicionales. Para ser elegibles para los subsidios de la ciudad, por ejemplo, los desarrolladores tenían que reservar el 30 de sus unidades para los inquilinos que ganaban el 30 o menos del ingreso promedio del área. Estas unidades, que son muy necesarias, se alquilan a precios tan bajos que requieren más fondos de los que los desarrolladores pueden obtener a través de las fuentes de financiamiento tradicionales.

La política también requería una combinación de unidades a bajo precio y a precio del mercado en el mismo edificio, un objetivo loable que también complicó los esfuerzos de los desarrolladores para obtener créditos fiscales y financiamiento.

El gran error de la Ciudad, aseguran los activistas de la vivienda, fue el hecho de no haber comprado terrenos a lo largo de la ruta propuesta hace años cuando eran más económicos: terrenos que podrían haber sido donados o vendidos con un descuento a los desarrolladores inmobiliarios para hacer económicamente factibles las unidades a bajo precio. Compramos terrenos para otras cosas todo el tiempo, ya sean escuelas, ya sean parques. Lo que sea, dice el Reverendo Ricky Woods, pastor de First Baptist Church West.

(La ciudad vendió una parcela de 16 acres en Scaleybark Road con un descuento en Pappas Properties para un proyecto de uso mixto que incluiría 80 unidades de vivienda a bajo precio. Pero los desarrolladores del proyecto, Peter A. Pappas y Charlotte-Mecklenburg Housing Partnership, fallaron tres veces en obtener los créditos fiscales estatales para el proyecto. El año pasado, Pappas devolvió los 2.3 acres a la ciudad).

Ron Tober, exdirector de CATS quien supervisó el proyecto del tren ligero, asegura que la vivienda a bajo precio no era una prioridad cuando se planificó la línea. No recuerdo mucho, si no una conversación sobre viviendas a bajo precio, menciona. El tren ligero, concebido como un proyecto de transporte y desarrollo económico, fue polémico, criticado por algunos republicanos como un despilfarro de dinero. Algunas personas dudaron de que tuviera éxito. Creo que la gente habría explotado si se hubieran comprado terrenos.

Pero Tober está de acuerdo en que la Ciudad debería haber comprado terrenos para su segunda línea del tren ligero. La Blue Line Extension, que se extiende desde la zona alta hasta la UNC Charlotte, se inauguró el año pasado. Debería haberse hecho más para comprar propiedades en las estaciones, dice.

Sin embargo, los miembros del Concejo Municipal no fueron tan comprensivos como lo son ahora, dice Pamela Wideman, quien supervisa los programas de vivienda a bajo precio en la ciudad.

De a , por ejemplo, Michael Barnes, representó el Distrito 4 del Concejo Municipal en el noreste de Charlotte, que contiene gran parte de la ruta de la Blue Line Extension e incluye vecindarios de bajos ingresos, como Hidden Valley. Se opuso a las nuevas viviendas a bajo precio en su distrito, preocupado de que agravarán los problemas que vienen con las concentraciones de pobreza. En un correo electrónico, Barnes afirmó su posición y declinó hacer más comentarios.

De acuerdo con una historia del del Urban Institute de la UNC Charlotte, Debra Campbell, entonces directora de planificación de Charlotte, había alentado a los miembros del concejo a pensar a largo plazo y promover la vivienda a lo largo de la línea del tren ligero. Señaló que las estaciones ferroviarias en otros lugares habían atraído un desarrollo de alta calidad, elevando el valor de las propiedades y poniendo zonas cerca de las estaciones fuera del alcance de las familias con bajos ingresos.

La oposición de Barnes ilustra una dificultad fundamental con las viviendas subsidiadas. Los funcionarios electos, y los ciudadanos que representan, a menudo no las quieren en sus distritos, independientemente de cómo se vea o a quién sirvan.

Hoy, Wideman admite las oportunidades perdidas de la ciudad a lo largo del tren ligero. No teníamos el pensamiento sofisticado que tenemos hoy, dice, ni teníamos la voluntad política. Pero la ciudad todavía está planificando esos 80 apartamentos subsidiados en Scaleybark Station con la Charlotte-Mecklenburg Housing Partnership como desarrolladora.

También se inició la construcción de viviendas asequibles a lo largo de Blue Line Extension – Platform Lofts, 198 unidades en Old Concord Road para las personas que perciben el 60 o menos del ingreso promedio del área. Se está planeando otro proyecto asequible en University City Station.

Pero los activistas de la vivienda dicen que tanto el Fondo Fiduciario de la Vivienda de Charlotte como los promotores de viviendas a bajo precio podrían haber ahorrado millones, y creado unidades más asequibles, si la ciudad hubiera comprado terrenos a lo largo de la Blue Line Extension hace años.

Como se esperaba, los alquileres a lo largo de la ruta de la extensión del tren ligero aumentan, y en la mayoría de las áreas, los costos de los terrenos están aumentando. Entre los años y , por ejemplo, los precios de los terrenos cerca del tren ligero aumentaron 120 en University City Station y 100 en Parkwood Station. Esos porcentajes son al menos el doble de los aumentos en el costo del terreno para el resto de la ciudad, según datos compilados por investigadores de la UNC Charlotte.

¿Una diferencia en las posibilidades?

Son las 7:30 a.m. en una mañana de abril. El Charlotte’s Crisis Assistance Ministry todavía no ha abierto, pero docenas de personas, en su mayoría mujeres afroamericanas, ya están en la fila, esperando recibir ayuda para pagar el alquiler y las facturas de servicios públicos. Traen avisos de vencimiento y documentos de desalojo. Algunos agarran las manos de niños pequeños. Una lleva una copia de las memorias de Michelle Obama, Becoming. Otra carga un bebé y le da un biberón.

En un día cualquiera, casi el 80 de las personas en esta fila tienen trabajo. Esta mañana, hay una mujer empleada a tiempo parcial tanto en Chuck E. Cheese como en Dollar Tree, una mujer que instala cableado e iluminación nueva en apartamentos viejos, una asistente de enfermería certificada que regularmente realiza turnos dobles. Ellas trabajan, pero no ganan lo suficiente para pagar sus cuentas.

Esta fila fuera del Crisis Assistance Ministry, justo al norte de una zona residencial, ha existido durante décadas, más que gran parte del paisaje urbano actual, un testimonio diario de las desigualdades económicas y raciales que pueden parecer inevitables.

A medida que Charlotte pretende resolver, o al menos mitigar, su crisis de vivienda asequible, necesitará tanto dinero como un cambio cultural: más empleadores que paguen salarios dignos, más propietarios que acepten vouchers de vivienda y más vecindarios que aceptan viviendas subsidiadas, especialmente en el sur de Charlotte.

Brian Collier, vicepresidente ejecutivo de The Foundation for the Carolinas, ha defendido los esfuerzos para abordar la desigualdad económica desde que se unió a la fundación en el . Reconoce la percepción generalizada de que los grupo de trabajo de la ciudad producen pocos resultados.

Pero ahora, ve nueva voluntad política. Él atribuye el cambio al último lugar en el ranking de movilidad económica de la ciudad, que puso de relieve las viviendas a bajo precio, y también las violentas protestas que siguieron a la muerte de Keith Lamont Scott por parte de la la policía en el . Esas protestas expusieron una profunda ira por la desigualdad que sorprendió a muchos residentes, y llamó su atención. Juntos, dice, estos desarrollos han creado una diferencia en las posibilidades.

En el , un informe de Urban Land Institute sobre los esfuerzos de vivienda asequible de Charlotte concluyó que la ciudad no tiene ni utiliza tantas herramientas como podría para avanzar más.

Hoy en día, no hay duda de que la ciudad está utilizando más herramientas. El Concejo Municipal recientemente le dio dinero a un desarrollador inmobiliario para ayudar a renovar Sharon Oaks Apartments en el este de Charlotte, el primer proyecto en un esfuerzo vital para preservar lo que se llama viviendas a bajo precio que surgen naturalmente. Recientemente, aprobó las regulaciones de desarrollo de áreas de tránsito que ofrecen a los desarrolladores significativos bonos para incluir unidades a bajo precio, un incentivo que podría producir viviendas subsidiadas a lo largo del tren ligero.

Además, las nuevas estrategias de Charlotte incluyen la adquisición de terrenos: comprar y reservar terrenos para donarlos o venderlos para viviendas a bajo precio. Y el gerente del condado de Mecklenburg recientemente propuso usar el excedente de tierras públicas para viviendas a bajo precio, la misma idea que planteó Arthur Griffin a principios de los noventa. Los comisionados del condado estaban entusiasmados.

Llevará años ver los frutos de estos esfuerzos, para medir el progreso. El crecimiento continuo, los altos precios de los terrenos, inversores fuera de la ciudad, todos estos factores dificultan la tarea de Charlotte. Pero una cosa está clara: hasta ahora, la ciudad nunca se había esforzado tanto.


CJC LogoEsta historia fue producida por la iniciativa de periodismo colaborativo de Charlotte, una asociación de seis compañías de medios de comunicación que trabajan juntas en un esfuerzo iniciado por la Red de Periodismo centrado en Soluciones y financiado por The Knight Foundation.

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